Entre 1º e 30 de setembro, empresas do Simples Nacional escolhem como vão recolher IBS e CBS a partir de 2027. Para pequenas imobiliárias, administradoras de imóveis e incorporadoras, essa escolha pesa mais do que parece. Veja o que está em jogo.
Até pouco tempo, a Reforma Tributária parecia coisa para depois. Agora tem data marcada. Entre 1º e 30 de setembro de 2026, toda empresa do Simples Nacional precisa decidir como vai recolher dois tributos novos, o IBS e a CBS, a partir de janeiro do ano que vem. É a primeira escolha prática que a Reforma exige do pequeno e do médio empresário, e cada empresa faz essa conta sozinha, do seu jeito.
Por que vale parar para pensar nisso agora: a janela fecha em 30 de setembro e a escolha já vale para o primeiro semestre de 2027. Quem não fizer nada continua exatamente como está, e isso nem sempre é bom negócio. Imobiliárias, administradoras de imóveis e incorporadoras optantes do Simples estão entre as que mais sentem essa escolha, porque boa parte da carteira delas costuma ser empresa, não pessoa física.
1. O que abre em setembro
A Resolução CGSN nº 186/2026, que regulamenta o art. 41 da Lei Complementar 214/2025, abriu essa opção para quem é do Simples: continuar recolhendo o IBS e a CBS dentro da guia unificada, como já acontece com os outros tributos, ou passar a recolher os dois por fora do DAS, no regime regular, com apuração de débito e crédito. É esse segundo caminho que já ganhou apelido no mercado: Simples Híbrido.
Um detalhe importa aqui. A escolha é conjunta, não dá para tirar só o IBS ou só a CBS do DAS, os dois saem juntos ou os dois ficam. Os demais tributos da guia unificada, como o IRPJ, a CSLL e a contribuição previdenciária, continuam no Simples do mesmo jeito, seja qual for a opção escolhida.
Exemplo prático
Renata é sócia de uma pequena administradora de imóveis optante do Simples. Metade dos clientes dela são proprietários pessoa física, que nem sabem o que é crédito tributário e não vão notar diferença nenhuma no dia a dia. A outra metade são empresas, que lançam o serviço de Renata como despesa e adorariam aproveitar o crédito de IBS e CBS embutido no preço.
Para a primeira metade, sair do DAS não muda nada. Para a segunda, pode até virar argumento de venda, porque o crédito que Renata transfere ao cliente é maior fora da guia unificada do que dentro dela.
No fim, a resposta certa para o caso dela depende de quanto cada tipo de cliente pesa na receita da empresa, e não existe fórmula pronta que sirva para qualquer optante do Simples.
2. Nem toda empresa escolhe
Antes de simular qualquer cenário, vale confirmar se a sua empresa realmente tem essa escolha para fazer. Quem fatura acima do sublimite de R$ 3,6 milhões no mercado interno já está fora dela: para essas empresas, o IBS sai do DAS por força de lei, e a CBS fica na guia unificada, sem consulta.
Não é uma decisão, é uma regra já dada. Por isso o primeiro passo, na prática, é simples: descobrir se a sua empresa está escolhendo ou só cumprindo.
3. A escolha não é para sempre, mas tem uma armadilha
A opção de setembro vale só para o primeiro semestre de 2027. Depois disso, o sistema passa a girar em ciclos semestrais: setembro decide o semestre que começa em janeiro, março decide o semestre que começa em julho.
E quem optar pelo Simples Híbrido agora ainda tem uma saída, pode desistir até 30 de novembro de 2026, sem custo nenhum.
A armadilha aparece um pouco mais à frente. A lei prevê restrição para quem, já dentro do regime regular, pede ressarcimento de créditos de IBS e CBS. Depois de usar esse benefício, voltar a recolher dentro do DAS deixa de ser simples. É um detalhe técnico, mas pesa de verdade na decisão, e por isso merece ser olhado antes de optar, não depois que o problema já apareceu.
O que isso significa para você
Quatro passos para sua imobiliária, administradora ou incorporadora chegar a 30 de setembro com a decisão pronta:
01. Confirme se a receita bruta da sua empresa está abaixo de R$ 3,6 milhões. Só nesse caso a escolha de setembro é, de fato, sua.
02. Levante o perfil da sua carteira de clientes: quanto vem de pessoa física e quanto vem de empresas que usam o crédito de IBS e CBS.
03. Simule os dois cenários, dentro e fora do DAS, com contador e jurídico, considerando fluxo de caixa e não apenas carga tributária.
04. Não deixe a decisão vencer por omissão. Se ninguém se manifestar até 30 de setembro, a empresa segue como está até a janela de março.
O calendário da escolha
01 a 30/09/2026
Janela de opção pelo Simples Híbrido, com efeito a partir de 1º de janeiro de 2027.
Até 30/11/2026
Prazo final para desistir da opção feita em setembro, sem penalidade.
01/01/2027
Início da vigência da escolha para o primeiro semestre do ano.
Março/2027
Nova janela de opção, agora decidindo o regime para o segundo semestre de 2027.
Cada empresa tem uma carteira de clientes e um caixa diferentes, e é isso, no fim das contas, que decide se vale a pena sair do DAS. Uma conversa antes de 30 de setembro evita uma escolha feita correndo, ou pior, nenhuma escolha.
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Patrícia D’Addea
Direito Sucessório · Planejamento Patrimonial · Direito Societário
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Esta comunicação tem caráter exclusivamente informativo e não substitui orientação jurídica individualizada. As informações baseiam-se na Lei Complementar 214/2025 e na Resolução CGSN nº 186/2026, vigentes até a data de publicação, sujeitas a regulamentação complementar.