Como o IBS e a CBS redesenham a tributação de quem vive de imóveis alugados, e por que 2026 já exige atenção.
Na edição da semana passada, tratamos do redutor de ajuste e da janela até 31 de dezembro de 2026 para quem avalia vender um imóvel. A Reforma Tributária, no entanto, não afeta só quem vende. Afeta, de outra forma, também quem aluga.
Durante muitos anos, para a pessoa física, receber aluguel era, na prática, uma questão resolvida pelo Imposto de Renda. A Lei Complementar nº 214/2025 mudou esse quadro ao trazer a locação de imóveis para dentro do campo de incidência do IBS e da CBS. Isso não significa que todo proprietário passará a recolher os novos tributos, tampouco que o aluguel deixou de ser renda para fins de Imposto de Renda.
Significa algo mais específico: para parte dos proprietários, alugar imóveis também passa a ser uma operação de consumo, com uma engrenagem fiscal própria.
1. Quem se torna contribuinte de IBS e CBS
O art. 251 da LC 214/2025 fixa dois requisitos cumulativos para que a pessoa física ingresse no regime regular: receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior (valor atualizado pelo IPCA), e mais de três imóveis distintos envolvidos nessas operações. Nenhum dos dois critérios, isoladamente, enquadra o proprietário.
Há uma segunda hipótese, menos comentada: quem ultrapassar em 20% esse teto (hoje, R$ 288 mil) dentro do próprio ano-calendário também se torna contribuinte, mesmo sem ter se enquadrado no ano anterior. O acompanhamento, na prática, não pode esperar o fechamento do exercício.
2. Uma camada adicional, não uma substituição
Quem se enquadra continua sujeito ao Imposto de Renda pelas regras já conhecidas. Passa também a recolher IBS e CBS.
A diferença é conceitual: o proprietário deixa de tratar a locação exclusivamente como fonte de renda e passa a lidar com uma operação inserida no sistema de tributação sobre o consumo, com obrigações que até aqui pertenciam sobretudo à rotina empresarial.
3. Dois mecanismos atenuam o impacto
Não devem ser confundidos.
O primeiro, geral, está no art. 261 da LC 214/2025: as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis têm redução de 70% em relação às alíquotas de referência.
O segundo, específico para uso residencial, está no art. 260: o redutor social, hoje de R$ 600 por mês, por imóvel, deduzido da base de cálculo antes da incidência do imposto, observado o limite da própria base.
4. Temporada e Airbnb recebem tratamento mais rigoroso
A locação residencial de até 90 dias ininterruptos, quando o proprietário já está no regime regular, é equiparada a serviço de hotelaria: a redução cai para 40%, não os 70% da locação comum.
O efeito prático é que o aluguel por temporada pode sair proporcionalmente mais caro que o aluguel tradicional.
Vale a ressalva: essa equiparação só entra em jogo depois de o proprietário já se enquadrar como contribuinte pelos critérios gerais (mais de três imóveis e receita acima do limite legal); não transforma, por si só, quem usa o Airbnb esporadicamente em contribuinte.
5. Parte do calendário já corre em 2026
2026 é formalmente um ano de transição, mas algumas obrigações se antecipam à cobrança integral.
A pessoa física enquadrada como contribuinte passa a precisar de inscrição no CNPJ para fins de apuração, um instrumento de identificação, não uma conversão em empresa.
Atenção ao prazo
A partir de 1º de dezembro de 2026, entra no cronograma a emissão do documento fiscal eletrônico para as operações de locação alcançadas pela obrigação.
6. O imóvel ganha um identificador fiscal próprio
O Cadastro Imobiliário Brasileiro, integrado ao Sinter, atribui a cada imóvel um identificador nacional único, compartilhado entre as administrações municipais, estaduais e federais.
Isso não quer dizer que o Fisco passará a enxergar todo aluguel informal da noite para o dia. Quer dizer que a distância entre patrimônio declarado, cadastro imobiliário e renda informada fica mais estreita, e mais fácil de auditar, a cada nova integração de base.
7. Pessoa física ou pessoa jurídica: a conta muda de forma
Para quem tem vários imóveis alugados, a comparação deixou de caber em uma única alíquota.
| Fator | Pessoa Física | Pessoa Jurídica |
|---|---|---|
| Tributação sobre a renda | IRPF, tabela progressiva | Regime da PJ (presumido ou real) |
| IBS/CBS | Incide se enquadrada (art. 251) | Incide, com estrutura já apta a apurar |
| Créditos | Aproveitamento mais limitado | Aproveitamento mais amplo |
| Obrigações acessórias | Novas para quem se enquadra | Já fazem parte da rotina |
| Transmissão | Inventário e partilha | Alteração societária planejada |
Em alguns patrimônios, a pessoa jurídica passa a compensar; em outros, a pessoa física continua sendo a estrutura certa. A resposta depende da conta, não da regra geral.
Situação ilustrativa
Marina tem quatro apartamentos residenciais alugados e recebe R$ 25 mil por mês, R$ 300 mil ao ano.
Ultrapassa os R$ 240 mil e tem mais de três imóveis: entra no regime regular.
Aplica o redutor social sobre os quatro imóveis e a redução de 70% da alíquota, mas a mudança mais concreta para o seu dia a dia é outra: passa a manter CNPJ para apuração e a emitir documento fiscal, uma rotina que simplesmente não existia para proprietários pessoa física até aqui.
Quem deveria olhar para este tema agora
Proprietários com vários imóveis alugados e receita próxima ou acima dos limites legais. Quem explora imóveis por temporada. Holdings patrimoniais que recebem aluguéis. Quem avalia migrar imóveis da pessoa física para uma pessoa jurídica, ou pretende vender parte do patrimônio nos próximos anos.
O que eu faria ainda em 2026
Levantaria os imóveis alugados e a receita anual que produzem. Verificaria o enquadramento no regime regular considerando também a regra dos 20% no próprio ano. Compararia pessoa física e pessoa jurídica pela conta completa, não por uma alíquota isolada.
Revisaria contratos e cadastros diante do avanço do Cadastro Imobiliário Brasileiro. E, para quem também pensa em vender, não perderia de vista a janela do redutor de ajuste, que se encerra em 31 de dezembro de 2026: decisões sobre aluguel e sobre venda, neste momento, deveriam ser tomadas juntas.
Durante muito tempo, o aluguel foi apenas uma renda mensal para o proprietário pessoa física. A Reforma acrescenta uma camada: para quem tem determinado volume de imóveis ou de receita, alugar passa também a significar operar dentro de uma estrutura tributária, cadastral e documental.
A pergunta que fica não é se o imposto vai subir. É se a estrutura usada hoje para manter e explorar o patrimônio ainda é a mais eficiente diante das novas regras, e essa resposta se constrói com números, não com impressão.
Patrimônio bem estruturado não é apenas aquele que produz renda. É aquele que continua fazendo sentido quando as regras mudam.
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Patrícia D’Addea
Direito Sucessório · Planejamento Patrimonial · Direito Societário
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Esta comunicação tem caráter exclusivamente informativo e não substitui orientação jurídica individualizada. As informações baseiam-se na Lei Complementar 214/2025 (arts. 251, 260 e 261), vigente até a data de publicação, sujeita a regulamentação complementar.
D’Addea Consultoria.