O ITBI que você pagou quando o terreno entrou na sociedade pode voltar

O STF formou maioria para afastar o argumento da atividade imobiliária. Duas datas organizam o que fazer agora: uma protege o que já foi pago, a outra protege o que ainda será construído.

• 6×2: placar favorável às empresas.
• 16/10: protocolo recomendado para quem já pagou.
• 31/12: registro para quem ainda vai integralizar.

Uma pergunta simples: quanto a sua empresa recolheu de ITBI, nos últimos cinco anos, quando um terreno entrou na sociedade pelas mãos de um sócio ou de um terrenista que virou sócio?

Para muitas incorporadoras e loteadoras, a resposta é um valor relevante, pago no dia do registro, antes de o empreendimento gerar o primeiro real. A prefeitura negava a imunidade com o mesmo argumento de sempre: a empresa compra, vende ou aluga imóveis.

No fim de setembro, o Supremo Tribunal Federal formou maioria no Tema 1348 para dizer que esse argumento não vale na integralização de capital. Para quem pagou por esse motivo, abre-se a possibilidade de pedir a devolução, com correção. E, para quem ainda vai levar terrenos para a sociedade, a decisão chega junto com um segundo prazo, criado pela Reforma Tributária.

Quatro conceitos para acompanhar o texto

Integralização de capital. O sócio transfere o imóvel para a empresa e recebe, em troca, quotas do capital social.

Imunidade. Proteção da Constituição que impede a cobrança do ITBI nessa transferência. Funciona como uma isenção, com garantia constitucional.

Atividade preponderante. Quando mais de 50% da receita da empresa vem de venda, locação ou cessão de direitos sobre imóveis. Era o teste usado para negar a imunidade.

Repetição de indébito. Ação judicial para receber de volta um tributo pago sem ser devido.

1. Uma discussão de trinta anos que cabia numa vírgula

A Constituição afasta o ITBI em dois trechos. O primeiro trata da integralização de capital. O segundo trata das reorganizações: fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas. Logo depois vem uma ressalva: a imunidade não vale se, “nesses casos”, a atividade preponderante da empresa for comprar, vender ou alugar imóveis.

A dúvida sempre foi saber se “nesses casos” se refere aos dois trechos ou só ao segundo. Durante décadas, prevaleceu no balcão da prefeitura a leitura mais ampla. A empresa do setor imobiliário pagava o ITBI na entrada do terreno ou recebia uma imunidade condicionada, sujeita a cobrança retroativa se, nos anos seguintes, a receita imobiliária passasse de metade do faturamento. Para uma incorporadora, que vive justamente dessa receita, o resultado era previsível.

A maioria do STF adotou a leitura que a doutrina defendia há muito tempo: a ressalva vale apenas para as reorganizações. Na integralização, a imunidade é incondicionada.

A tese proposta pelo relator

“A imunidade tributária do ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto indiferente à atividade preponderantemente imobiliária”, sem prejuízo da ressalva de simulação e fraude à lei.

O placar

Votaram a favor das empresas os ministros Fachin (relator), Zanin, Nunes Marques, André Mendonça, Fux e Alexandre de Moraes. Contra, Gilmar Mendes e Flávio Dino. Faltam Toffoli e Cármen Lúcia. Com dez ministros em exercício, seis votos já formam maioria absoluta. A conclusão está prevista para a sessão virtual de 9 a 19 de outubro.

Talvez você leia por aí que o placar é de 7 a 2. Esse número soma um voto dado no julgamento virtual de 2025, que perdeu efeito quando o caso foi levado ao plenário presencial. O placar válido hoje é 6 a 2.

2. Onde a decisão alcança o seu negócio, e onde não alcança

Para construtoras, incorporadoras e loteadoras, o potencial de recuperação é grande. Mas o alcance da decisão é mais estreito do que em uma holding patrimonial familiar, e confundir os limites é o erro mais caro deste momento.

A construtora que atua apenas por empreitada, construindo em terreno de terceiros, normalmente não tem integralização a discutir.

3. O que a decisão não resolve

O valor continua em disputa

Na prática, o terreno entra na sociedade pelo valor da declaração de imposto de renda do sócio, que costuma ser o custo histórico. Integralizar por um valor maior geraria imposto sobre ganho de capital. Muitas prefeituras, então, aplicam a imunidade só até esse valor e cobram ITBI sobre a diferença em relação ao valor venal que elas próprias atribuem ao imóvel.

Essa cobrança se apoia em uma leitura extensiva do Tema 796, julgado em 2020. Naquele caso, o STF decidiu que não é imune a parte do imóvel destinada à reserva de capital, e não ao capital social. Diferença de avaliação é outra coisa: se o terreno entrou inteiro no capital pelo valor declarado, não há excedente. O STF ainda não enfrentou diretamente essa segunda discussão, e o Tema 1348 não a resolve. Quem disser que a imunidade pelo valor de mercado está garantida promete o que o Supremo não entregou.

Um elemento novo pesa nessa conta. A Lei Complementar 227/2026 passou a definir o valor venal do ITBI como o valor de negociação à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar, com direito a avaliação contraditória. É uma regra que exige método da prefeitura e abre espaço de defesa ao contribuinte.

A operação precisa ter substância

A tese preserva a possibilidade de a prefeitura afastar a imunidade em casos de simulação ou fraude. No setor, o alvo previsível é o terrenista que integraliza, recebe quotas e sai logo em seguida com dinheiro ou unidades: na essência, uma venda com outra roupagem. Permanência na sociedade, assunção de risco do empreendimento e saída pelo valor da quota são os elementos que sustentam a operação.

Por outro lado, integralizar pelo valor da declaração de bens não é fraude. A prática é expressamente autorizada pelo art. 23 da Lei 9.249/1995, ponto destacado no voto do ministro Alexandre de Moraes.

A tese ainda não é lei

A decisão terá repercussão geral, mas algumas prefeituras devem continuar negando a imunidade até o trânsito em julgado ou enquanto suas leis locais não forem ajustadas. Apresentar o resultado do julgamento no balcão nem sempre bastará.

4. Exemplo prático: uma cobrança, duas discussões

Uma SPE de incorporação recebeu em 2024 um terreno integralizado pelo sócio por R$ 1,5 milhão, valor da declaração de imposto de renda. A prefeitura negou a imunidade por causa da atividade imobiliária e cobrou ITBI de 2% sobre R$ 6 milhões, valor de referência que ela própria fixou. A empresa pagou R$ 120 mil para registrar o terreno.

Valores hipotéticos. A alíquota do ITBI varia conforme o município, em geral entre 2% e 3%.

Esse ITBI tem uma característica que pesa no caixa de qualquer empreendimento: ele não gera crédito e não se amortiza. É dinheiro que sai no ato do registro, antes de qualquer venda. Recuperá-lo, com correção, melhora o resultado de uma operação já encerrada ou em andamento.

5. Por que agir até 16 de outubro?

Em alguns julgamentos, o STF limita os efeitos da decisão em relação ao passado. É a modulação de efeitos. O desenho típico em matéria tributária: a tese vale para frente e, para o passado, só recupera o que pagou quem já tinha ação em andamento na data fixada pelo Tribunal.

Há bons argumentos contra a modulação neste caso. O entendimento já constava da fundamentação do Tema 796 desde 2020, o que afasta a ideia de surpresa, e o próprio relator reconheceu isso. Por outro lado, os municípios alegam impacto fiscal expressivo, com mais de 100 mil holdings no país, e o STF tem histórico de proteger a arrecadação quando o impacto é grande. A postura prudente é tratar a modulação como possível.

• 09/10: abertura da sessão virtual.
• 16/10: protocolo recomendado.
• 19/10: encerramento previsto.

A data de referência no mercado é 18 de outubro, um domingo. Por isso, a recomendação prática é protocolar até sexta-feira, 16 de outubro. Não se trata de prazo legal, mas de data prudencial.

A conta que justifica antecipar

Quem pagou ITBI por causa da atividade imobiliária terá de propor a ação de qualquer forma. Se o STF não modular, entrar agora não custa nada a mais. Se modular, entrar agora pode ser o que preserva o direito. Antecipar elimina o único risco relevante.

A modulação, se vier, atinge apenas o passado: o ITBI já pago, a imunidade já negada, a autuação já lavrada. Operações futuras não correm esse risco.

Nem todo pagamento justifica uma ação

6. Para quem ainda vai levar terrenos para a sociedade: 31 de dezembro

Aqui a data que importa vem da Reforma Tributária. A empresa do regime regular que vende imóveis será contribuinte do IBS e da CBS, e a lei permite abater da base de cálculo um valor vinculado a cada imóvel, o chamado redutor de ajuste.

Para o imóvel que estiver registrado em nome da empresa em 31 de dezembro de 2026, é possível escolher entre o valor de aquisição atualizado e o valor de referência oficial, que tende a acompanhar o mercado. O imóvel que entrar a partir de 2027 fica preso ao valor de aquisição. E, na integralização, o valor de aquisição costuma ser o custo histórico da declaração do sócio, muitas vezes baixo, especialmente em terrenos antigos.

Simulação: terreno declarado por R$ 400 mil, valor de referência de R$ 3 milhões, venda em 2033 por R$ 3,5 milhões

Simulação com alíquota estimada de 27,91% e redução de 50% na alienação (alíquota efetiva de 13,955%). Valores ilustrativos.

O que vale é o registro na matrícula do imóvel. Contrato assinado ou alteração contratual arquivada na Junta Comercial não bastam.

Não impugne. Recolha e repita.

Se a prefeitura emitir a guia de ITBI, a orientação é contraintuitiva: pagar, registrar em 2026 e pedir de volta depois. A disputa do ITBI sobrevive à virada do ano. A escolha do redutor, não.

Esperar o fim do julgamento, apostar em liminar ou depositar o valor em juízo para economizar um imposto que pode ser recuperado é arriscar um direito que não volta.

7. Sua empresa se enquadra?

8. O que separar desde já

Se a empresa já pagou

• Contrato social consolidado.
• Alteração contratual da integralização, com o valor de cada imóvel e o capital subscrito.
• Guias e comprovantes de ITBI, por imóvel.
• Memória de cálculo ou espelho da guia.
• Documento que mostre o motivo da cobrança (indeferimento, guia emitida sem imunidade ou auto de lançamento).
• Matrícula com o registro da transmissão.

Se a empresa vai integralizar

• Matrícula atualizada de cada terreno, com eventuais ônus.
• Declaração de imposto de renda dos sócios.
• Minuta do contrato ou da alteração contratual.
• Contratos de locação vigentes, se houver.
• Situação de IPTU e regularidade registral.
• Destino previsto para cada imóvel.

Para quem já pagou, dois documentos decidem o caso: o motivo da cobrança e a memória de cálculo. Eles mostram qual parte do valor depende do Tema 1348 e qual parte depende da discussão sobre avaliação. Para viabilizar o protocolo até 16 de outubro, o ideal é que a documentação chegue ao escritório até 13 de outubro.

O Tema 1348 encerra uma discussão que acompanhou o setor imobiliário por décadas. Mas o fim de uma controvérsia não dispensa critério: a parte do imposto ligada à atividade da empresa tem fundamento firme, enquanto a parte ligada ao valor do terreno ainda depende de estratégia e de prova.

Nenhuma das duas datas significa que toda empresa deva ajuizar uma ação ou reorganizar sua estrutura. Significam que o diagnóstico precisa ser feito agora, operação por operação, enquanto as duas portas ainda estão abertas.

Quanto a sua empresa recolheu de ITBI nos últimos cinco anos?

Analisamos cada operação e indicamos, por escrito, o que é recuperável, com qual fundamento e com qual grau de segurança.

WhatsApp: (12) 98111.1413

D’Addea Consultoria · São José dos Campos, SP

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Conteúdo informativo, que reflete o andamento do RE 1.495.108 (Tema 1348) e a legislação vigente no início de outubro de 2026 e não substitui a análise do caso concreto. O julgamento ainda não foi concluído: o resultado final, a redação da tese e eventual modulação de efeitos dependem da proclamação pelo Supremo Tribunal Federal. As simulações do redutor de ajuste usam alíquotas estimadas, ainda não fixadas em definitivo.