Se você NÃO colocar o imóvel na holding ainda em 2026, você vai perder dinheiro.

A partir de 2027, a venda de imóvel por pessoa jurídica passa a sofrer a incidência de IBS e CBS. Mas esses tributos não incidem sobre o preço de venda cheio: incidem sobre o preço de venda menos o chamado redutor de ajuste.

E é exatamente aí que mora a diferença entre levar o imóvel para a holding ainda este ano ou deixar para o ano que vem.

01. O que muda a partir de 2027

Uma nova conta na venda de imóveis por empresa

Até hoje, vender um imóvel levantava basicamente uma pergunta: qual é o imposto de renda devido sobre o ganho de capital?

A partir de 1º de janeiro de 2027, essa pergunta deixa de ser suficiente. O imposto de renda sobre o ganho de capital continua existindo, exatamente como hoje, mas passa a conviver com dois tributos novos: o IBS e a CBS, criados pela Reforma Tributária para alcançar o consumo, que também podem incidir sobre a venda do imóvel sempre que o vendedor for considerado contribuinte pela nova lei.

Quem é contribuinte na venda de imóveis

É contribuinte, de forma automática, toda pessoa jurídica sujeita ao regime regular do IBS e da CBS que realize operações com imóveis, holding patrimonial incluída.

Entre as pessoas físicas, a lei também alcança quem, no ano-calendário anterior, teve receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil envolvendo mais de três imóveis distintos; quem alienou mais de três imóveis distintos; ou quem vendeu mais de um imóvel construído por ela própria nos cinco anos anteriores.

Enquanto hoje a venda de um imóvel por uma holding patrimonial é, essencialmente, um evento de imposto de renda, a partir de 2027 ela passa a ser também um evento de tributo sobre o consumo.

No sistema pleno da Reforma Tributária, a alíquota de IBS e CBS aplicável à alienação de imóveis, já considerada a redução de 50% concedida ao setor imobiliário, fica estimada em torno de 13,96%.

O ponto que costuma passar despercebido é este: essa alíquota não incide sobre o preço de venda integral. Ela incide sobre o preço de venda deduzido do redutor de ajuste, um valor vinculado a cada imóvel que funciona como uma espécie de escudo de base de cálculo.

Quanto maior o redutor, menor a base tributável e menor o imposto devido na venda.

02. O mecanismo

O redutor de ajuste, em termos simples

O redutor de ajuste é o valor que se abate do preço de venda antes de calcular o IBS e a CBS. Ele não é crédito de imposto: é redução de base.

Cada real a mais de redutor representa, no sistema pleno, cerca de quatorze centavos a menos de tributo. Em valores de imóvel, medidos em centenas de milhares ou milhões de reais, essa aritmética se traduz em diferenças relevantes de caixa na venda.

A pergunta que decide o valor do redutor é simples: qual base você poderá usar, o valor pelo qual o imóvel foi declarado (normalmente baixo, para evitar ganho de capital na integralização) ou o valor de mercado do imóvel (normalmente muito mais alto)?

A resposta depende de uma única variável: onde o imóvel estava e quando.

03. A janela que se fecha em dezembro

A escolha do redutor só existe para quem já estiver na holding em 31/12/2026

Para o imóvel que já for propriedade da sua empresa em 31 de dezembro de 2026, a lei garante uma prerrogativa: você pode escolher a base do redutor de ajuste entre o valor de aquisição atualizado e o valor de referência (a estimativa de mercado que o governo vai divulgar).

Essa escolha é feita uma única vez, imóvel a imóvel, e não pode ser desfeita.

Para o imóvel que só entrar no patrimônio da pessoa jurídica a partir de 1º de janeiro de 2027, não há escolha alguma: o redutor de ajuste será, necessariamente, o valor de aquisição.

E como a integralização de imóvel em holding costuma ser feita pelo valor histórico declarado no imposto de renda, exatamente para não gerar ganho de capital, quem adiar a decisão perde a possibilidade de eleger a base maior justamente por ter feito, no passado, a escolha fiscalmente correta na integralização.

Por que a data importa

Integralizar o imóvel pelo valor histórico em 2026 não consome o direito de escolha.

Como o bem estará na pessoa jurídica em 31 de dezembro, a empresa poderá, ainda assim, optar pelo valor de mercado como redutor.

Adiar a integralização para 2027 destrói essa combinação: o redutor passa a ser, obrigatoriamente, o mesmo valor baixo usado para evitar o ganho de capital, sem qualquer possibilidade de correção.

04. Exemplo numérico

A diferença em reais, num caso real

Imóvel declarado no Imposto de Renda por R$ 400 mil, com valor de mercado hoje em R$ 1 milhão.

Estando na holding em 31 de dezembro de 2026, você poderá escolher entre esses dois valores como redutor de ajuste.

Suponha a venda desse imóvel em 2033, já no sistema pleno da reforma, por R$ 1,5 milhão.

Venda em 2033: R$ 1.500.000,00
Alíquota estimada de IBS + CBS sobre imóveis no sistema pleno: 13,96%

Sem escolha

Integralização em 2027, redutor = valor de aquisição.

Redutor de ajuste: R$ 400.000,00
Base de cálculo: R$ 1.100.000,00
Tributo devido: R$ 153.560,00

Com escolha

Imóvel na holding em 2026, redutor = valor de mercado.

Redutor de ajuste: R$ 1.000.000,00
Base de cálculo: R$ 500.000,00
Tributo devido: R$ 69.800,00

Economia obtida apenas por ter feito a integralização ainda em 2026:

R$ 83.760,00

≈ 55% A MENOS DE TRIBUTO NA VENDA

A decisão tomada em 2026, sozinha, muda o resultado da venda em quase R$ 84 mil neste único imóvel. Em uma carteira com mais de um bem, ou em imóveis de maior valor de mercado, essa diferença cresce na mesma proporção.

05. O que precisa acontecer até 31/12

A escolha exige propriedade registrada, não apenas contrato assinado

A lei fala em propriedade em 31 de dezembro de 2026, e propriedade de imóvel se transfere pelo registro do título translativo na matrícula, não pela assinatura da alteração contratual nem pelo arquivamento na junta comercial.

Por isso, o calendário para quem ainda não integralizou precisa ser montado a partir do cartório, com folga suficiente para o registro se concluir, e não a partir da mesa de reunião.

1. Levantar os imóveis e confirmar o enquadramento

Identificar quais bens ainda estão fora da holding e qual será o valor de aquisição atualizado de cada um.

2. Formalizar a integralização pelo valor histórico

Preservando a ausência de ganho de capital na pessoa física, sem abrir mão da escolha futura do redutor.

3. Levar a alteração contratual a registro na matrícula

Com prazo real de cartório, não apenas a assinatura do instrumento.

4. Avaliar o ITBI caso a caso

A imunidade tem limites quando o imóvel vale mais que o capital integralizado; o comparativo de custo compensa, na maioria dos casos, diante do benefício permanente do redutor.

A escolha do redutor de ajuste só existe uma vez, e termina em 31 de dezembro

Se você tem imóveis fora de uma holding patrimonial, ou uma holding constituída sem que os bens tenham sido efetivamente integralizados e registrados, este é o momento de revisar a estrutura, imóvel a imóvel, antes que a janela se feche.

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D’Addea Consultoria
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Este material tem caráter informativo e não constitui consulta jurídica. Fundamentos: LC 214/2025 e LC 227/2026, Regulamentos do IBS e da CBS. Alíquotas de referência estimadas com base na Resolução CGIBS nº 14/2026; os percentuais definitivos de 2027 serão fixados por resolução do Senado Federal até 31 de outubro de 2026.