STF Decide sobre ITBI na Holding: Entenda a Imunidade e a Restituição
Depois de 38 anos, o STF ensina o município a ler a Constituição.
Por 8 votos a 2, empresas que compram, vendem ou alugam imóveis têm direito à imunidade do ITBI na integralização. O que a decisão garante, o que ela não resolve e o que esperar das prefeituras.
8×2: placar final em 19 de outubro. 1988: ano em que a regra entrou na Constituição. 5 anos: prazo para pedir de volta o que foi pago.
Na segunda-feira, 19 de outubro, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema 1348. Por 8 votos a 2, firmou que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social não depende da atividade da empresa, inclusive quando ela atua no setor imobiliário.
A regra não é nova. Está no artigo 156 da Constituição desde 1988. O que o Supremo fez foi corrigir uma leitura que muitas prefeituras aplicaram por décadas, e que transformou em cobrança aquilo que a Constituição sempre tratou como imunidade.
Acompanhamos esse julgamento com você em três edições. Esta é a quarta, e talvez a mais importante: a vitória no Supremo é real, mas a forma como ela chega ao balcão da prefeitura ainda pede atenção.
Em resumo
- Holdings patrimoniais, de locação, administradoras de bens próprios, imobiliárias, incorporadoras e loteadoras não podem ter a imunidade negada por causa do objeto social.
- Quem pagou ITBI por esse motivo pode pedir a devolução do que recolheu nos últimos cinco anos, com correção, mesmo sem ter pedido a imunidade antes.
- A cobrança sobre a diferença entre o valor declarado e o valor que a prefeitura atribui ao imóvel não foi resolvida e continua sendo exigida por muitos municípios.
1. A quem a decisão alcança
A tese vale para qualquer empresa que receba imóveis dos sócios como integralização de capital. Na prática, quatro perfis são os mais beneficiados:
Holding patrimonial familiar
A família que organiza os imóveis em uma empresa para planejar a sucessão e a gestão do patrimônio.
Holding de locação
A empresa que recebe os imóveis da família e vive dos aluguéis. Era o alvo mais frequente da cobrança.
Imobiliárias e administradoras
Empresas que compram, vendem ou administram imóveis próprios e recebem novos bens dos sócios.
Incorporadoras e loteadoras
O terreno ou a gleba que entra na sociedade pelas mãos do sócio ou do terrenista que se torna sócio.
“A imunidade tributária do ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto indiferente à atividade preponderantemente imobiliária.”
Tese proposta pelo relator, Min. Edson Fachin, e acompanhada pela maioria.
STF, RE 1.495.108 (Tema 1348 da repercussão geral), julgamento concluído em 19/10/2026. Vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
Duas ressalvas continuam de pé. A prefeitura pode afastar a imunidade se demonstrar, em procedimento próprio, simulação ou fraude. E fusão, incorporação, cisão e extinção de sociedades seguem sujeitas ao teste da atividade preponderante.
2. Já está valendo?
Esta foi a primeira pergunta que recebemos desde segunda-feira. A resposta é sim, em etapas. A decisão tem repercussão geral: orienta todos os juízes e tribunais do país e já pode ser apresentada nos pedidos feitos às prefeituras. O caminho até a aplicação plena é este:
- Julgamento concluído, em 19 de outubro. É onde estamos.
- Publicação do acórdão, com o texto completo dos votos e da tese.
- Embargos de declaração, recurso para esclarecer pontos da decisão.
- Trânsito em julgado, quando a decisão se torna definitiva.
- Até 90 dias úteis para a Fazenda Pública publicar parecer sobre como aplicará o entendimento, nos termos do art. 194-A do CTN, incluído pela LC 236/2026.
3. Já paguei o ITBI. E agora?
Quem pagou ITBI porque a prefeitura considerou a atividade imobiliária tem um caminho claro para pedir a devolução. Dois pontos costumam surpreender:
Não é preciso ter pedido a imunidade antes. Quem pagou a guia sem contestar, por acreditar que o imposto era devido, também pode pedir a restituição. Tributo pago indevidamente é restituível, tenha havido ou não discussão prévia com a prefeitura.
O prazo é de cinco anos, contados de cada pagamento. Recolhimentos feitos no fim de 2021 estão no limite e devem ser tratados como prioridade.
Em regra, o caminho tecnicamente mais sólido é a ação judicial de restituição. Quem não está perto do limite de cinco anos pode definir o momento do protocolo com estratégia, acompanhando a fase de embargos. Ao final, a devolução é paga por precatório ou, em valores menores, por requisição de pequeno valor, com limites que variam de município para município.
4. O que a decisão não resolveu: a diferença de valor
Quando o sócio leva um imóvel para a holding, a lei permite usar o valor que consta na sua declaração de Imposto de Renda. Em geral, é o valor pago na compra, muitas vezes bem abaixo do valor atual de mercado.
Muitas prefeituras reconhecem a imunidade só até esse valor declarado e cobram ITBI sobre a diferença até o valor que elas próprias atribuem ao imóvel. Na prática, funciona assim:
Exemplo simplificado
| Descrição | Valor |
|---|---|
| Valor do imóvel na declaração de Imposto de Renda | R$ 500.000 |
| Valor atribuído pela prefeitura | R$ 2.000.000 |
| Parte coberta pela imunidade | R$ 500.000 |
| Diferença sobre a qual a prefeitura cobra o imposto | R$ 1.500.000 |
| ITBI exigido (alíquota de 2%) | R$ 30.000 |
O Tema 1348 não tratou dessa cobrança. Ele resolveu a pergunta sobre a atividade da empresa, e não sobre o valor do imóvel. A discussão sobre a diferença continua aberta, com bons argumentos a favor do contribuinte, mas sem resultado garantido.
5. Os municípios vão respeitar os limites da decisão?
O Tema 1348 afasta um argumento das prefeituras, mas não muda a forma como muitas delas calculam o ITBI na integralização. E é nesse cálculo que a cobrança tende a continuar.
Diversos municípios se apoiam em outro precedente do STF, o Tema 796, para cobrar a diferença de valor. Só que aquele caso era bem específico: imóveis avaliados em cerca de R$ 800 mil foram transferidos à empresa, mas apenas R$ 24 mil foram destinados ao capital social. O restante foi lançado em uma reserva de capital. O STF entendeu que esse excedente, que não virou capital, não estava protegido pela imunidade.
Na prática, porém, muitas prefeituras dão a esse precedente um alcance maior. Comparam o valor destinado ao capital com o valor venal ou de mercado que elas mesmas atribuem ao imóvel e cobram o imposto sobre a diferença, mesmo quando todo o valor do imóvel foi para o capital social, sem nenhuma reserva.
Essa exigência é juridicamente controvertida, sobretudo quando o sócio transfere o imóvel pelo valor da declaração de Imposto de Renda, procedimento expressamente autorizado pelo art. 23 da Lei 9.249/1995. Se não há reserva de capital, não há o excedente de que tratou o Tema 796.
Há ainda o tempo de adaptação. Municípios com leis próprias que negam a imunidade a empresas imobiliárias podem levar algum tempo para ajustar a prática ao Tema 1348, o que tende a ocorrer com o trânsito em julgado e o parecer previsto no CTN.
E se o cartório exigir o pagamento para registrar?
| Caminho | Como funciona | Quando faz sentido |
|---|---|---|
| Pagar, registrar e pedir de volta | Recolhe o ITBI exigido, conclui o registro e discute a restituição depois. | Quando o prazo de 31/12/2026 pesa ou o valor em discussão é moderado. |
| Depósito judicial integral | Ação judicial com depósito do valor controvertido, que suspende a exigibilidade do tributo (art. 151, II, do CTN) e permite pedir que o registro seja feito sem o recolhimento. Vencendo a ação, o valor é levantado, sem precatório. | Valores relevantes, com tempo para obter a decisão antes do prazo que importa. |
| Discussão administrativa | Impugnação do valor arbitrado, com pedido de avaliação contraditória. | Quando a avaliação da prefeitura é frágil e a operação pode aguardar. |
6. Qual é a sua situação?
| Situação | O que fazer | Prazo que importa |
|---|---|---|
| Pagou ITBI porque a prefeitura alegou atividade imobiliária | Ação de restituição, com protocolo no momento estratégico. | 5 anos de cada pagamento |
| Pagou sem ter pedido a imunidade | Também pode pedir a restituição. | 5 anos de cada pagamento |
| Pagou ITBI sobre a diferença de valor | Análise individual de risco, custo e chance de êxito. | 5 anos de cada pagamento |
| Integralizou e ainda não pagou a guia | Pedir a imunidade já com a tese formada. | Agora |
| Vai transferir imóveis para a holding | Pedir a imunidade com base no Tema 1348 e concluir o registro na matrícula. | 31/12/2026* |
| Recebeu imunidade “condicionada” no passado | Manter a holding ativa e documentada. | Contínuo |
Imóveis registrados em nome da empresa até 31/12/2026 podem ter tratamento mais vantajoso em uma venda futura, pelo redutor de ajuste do IBS e da CBS. A relevância desse ponto depende do perfil de cada holding.
Durante 38 anos, a Constituição disse uma coisa e muitas prefeituras leram outra. O Supremo encerrou essa divergência. A próxima disputa já começou, agora sobre o valor do imóvel, e ela será decidida menos no tribunal e mais na qualidade de cada operação: um contrato bem redigido, um valor bem fundamentado, uma holding que existe de fato.
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D’Addea Consultoria — Legado não se improvisa.
Rua das Arraias, 50, Sala 906, Parque Residencial Aquarius, São José dos Campos/SP.
Conteúdo informativo, que reflete o julgamento do RE 1.495.108 (Tema 1348) concluído pelo STF em 19/10/2026 e a legislação vigente em 22/10/2026. O acórdão ainda não foi publicado e cabem embargos de declaração; a redação final da tese depende dessa fase. Os exemplos são ilustrativos e o conteúdo não substitui a análise do caso concreto.