ITBI na holding: o que o STF decidiu e o que sua empresa precisa fazer até 18 de outubro
Empresas que pagaram ITBI ao receber imóveis dos sócios podem ter direito à devolução. Mas há uma parte do valor que já está praticamente resolvida e outra que ainda está em discussão. Saber separar as duas é o que permite decidir bem.
Durante décadas, muitas prefeituras cobraram ITBI de empresas que recebiam imóveis dos próprios sócios. O argumento era sempre o mesmo: se a empresa compra, vende ou aluga imóveis, ela não teria direito ao benefício que a Constituição garante para esse tipo de transferência.
O Supremo Tribunal Federal está prestes a encerrar essa discussão, e a maioria já formada é favorável ao contribuinte. Para quem já pagou o imposto, isso abre uma oportunidade concreta de recuperação, com uma data que merece atenção.
Em resumo
- O STF formou maioria para reconhecer que a empresa não perde a imunidade do ITBI por atuar com compra, venda ou aluguel de imóveis.
- Empresas que pagaram o imposto por esse motivo podem pedir a devolução, com correção e juros.
- Para eliminar qualquer risco, a ação deve ser proposta até 18 de outubro de 2026.
1. Primeiro, quatro conceitos
ITBI. Imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono.
Integralização de capital. Transferência de um imóvel do sócio para a empresa, em troca de participação no capital social. É o que acontece na formação de uma holding.
Imunidade. Proteção prevista na Constituição que impede a cobrança do ITBI na integralização. Na prática, funciona como uma isenção, mas com garantia constitucional.
Atividade imobiliária. Compra, venda ou aluguel de imóveis. Era o motivo usado pelas prefeituras para negar a imunidade.
2. O que o STF decidiu
O julgamento, conhecido como Tema 1348, discute se a restrição ligada à atividade imobiliária vale para a integralização de capital ou apenas para operações como fusão, incorporação e cisão de empresas. A maioria entendeu que vale apenas para essas últimas.
Como era x como passa a ser
Como era
A prefeitura negava a imunidade se a principal atividade da empresa fosse comprar, vender ou alugar imóveis.
Holdings de aluguel, incorporadoras e loteadoras pagavam ITBI ao receber imóveis dos sócios.
Como passa a ser
A atividade da empresa deixa de importar.
Quem integraliza imóvel tem direito à imunidade, qualquer que seja o ramo.
Essas empresas passam a ter direito à imunidade e podem pedir a devolução do que pagaram indevidamente.
Votos favoráveis
6 votos favoráveis
2 votos contrários
2 votos pendentes
A conclusão do julgamento está prevista para 19 de outubro de 2026, em sessão virtual. Com o placar atual, já não há possibilidade matemática de empate.
Há uma ressalva importante incorporada à decisão: a prefeitura ainda poderá negar o benefício se demonstrar, em procedimento próprio, que a operação foi usada para fraude ou simulação. Estruturas bem documentadas e com propósito real seguem protegidas.
Quando a decisão se tornar definitiva, a prefeitura terá até 90 dias úteis para publicar parecer indicando como aplicará o entendimento do STF, conforme passou a prever o Código Tributário Nacional com a Lei Complementar 236/2026.
3. O que não mudou
A decisão trata da atividade da empresa, e não do valor do imóvel. Muitas prefeituras cobram ITBI sobre a diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi transferido, geralmente o valor da declaração de imposto de renda, e o valor de mercado.
Essa cobrança continua em discussão, com fundamentos próprios, e precisa ser avaliada caso a caso.
Por isso, a afirmação de que “agora a imunidade está garantida” não é correta sem essa ressalva.
Exemplo
Uma empresa de aluguel recebeu um imóvel declarado por R$ 2 milhões. A prefeitura negou a imunidade por causa da atividade e cobrou 2% sobre um valor de mercado de R$ 8 milhões.
ITBI sobre o valor integralizado (R$ 2 milhões): R$ 40.000
ITBI sobre a diferença de valor (R$ 6 milhões): R$ 120.000
Total recolhido: R$ 160.000
Com a decisão do STF, os R$ 40 mil têm devolução praticamente certa. Os R$ 120 mil dependem de outra discussão, que também pode ser levada ao Judiciário, mas com resultado menos previsível.
4. Por que existe um prazo
Em alguns julgamentos, o STF limita os efeitos da decisão em relação ao passado. Isso se chama modulação de efeitos. Quando acontece, só recupera valores já pagos quem tiver entrado com ação antes do fim do julgamento.
Essa limitação é pouco provável neste caso, porque o entendimento favorável já fazia parte de uma decisão do próprio STF desde 2020. Mas não pode ser descartada.
Como a ação teria de ser proposta de qualquer forma, antecipá-la elimina o risco sem custo adicional.
Vale lembrar: esse risco olha apenas para o passado. Transferências futuras serão analisadas já com a tese formada.
5. Sua empresa se enquadra?
| Situação | O que fazer | Até quando |
|---|---|---|
| Pagou ITBI porque a prefeitura negou a imunidade | Pedir a devolução judicialmente | 18/10/2026 |
| Pagou ITBI sem ter pedido a imunidade | Pedir a devolução judicialmente | 18/10/2026 |
| Foi autuada pela prefeitura | Propor ação judicial | 18/10/2026 |
| Tem pedido de imunidade ainda sem resposta | Aguardar e avaliar com o escritório | Sem prazo imediato |
| Já obteve imunidade condicionada à atividade | Nada a fazer: a situação fica protegida | Sem prazo |
| Ainda vai transferir imóveis para a holding | Concluir a transferência e o registro | 31/12/2026 |
6. E quem ainda vai transferir imóveis?
Para quem ainda não constituiu a holding ou não concluiu a transferência dos imóveis, a data que importa é outra: 31 de dezembro de 2026.
A Reforma Tributária dá tratamento mais vantajoso, na futura venda, aos imóveis que já estejam registrados em nome da empresa até essa data. Esse benefício, chamado redutor de ajuste, pode representar uma economia relevante de tributo em uma venda futura.
Atenção ao detalhe: não basta assinar a alteração contratual ou arquivá-la na Junta Comercial. O que conta é o registro na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.
E se a prefeitura cobrar ITBI no caminho, o recomendável é recolher, registrar ainda este ano e discutir a devolução depois. A discussão sobre o imposto sobrevive à virada do ano; o benefício do redutor, não.
Duas datas. Dois objetivos.
18 de outubro
Prazo para quem já pagou ITBI ou foi autuado. Protege o passado.
31 de dezembro
Prazo para registrar os imóveis na holding. Protege o futuro.
7. Próximos passos
1. Separar os documentos: guias e comprovantes de pagamento do ITBI, contrato social e alteração contratual da integralização, certidões atualizadas das matrículas e, se houver, a decisão da prefeitura ou o auto de infração.
2. Enviar a documentação ao escritório até 6 de outubro de 2026, para que haja tempo de propor a ação antes de 18 de outubro.
3. Aguardar a análise individual, que indicará o valor recuperável, os fundamentos aplicáveis e os riscos de cada parcela.
Nem toda empresa precisará ajuizar uma ação, e nem todo patrimônio deve migrar para uma holding. Mas o diagnóstico precisa ser feito agora, com calma e com a régua certa: o que foi pago e por qual motivo, o que se pretende fazer com cada imóvel e quanto custa a transferência diante do ganho que ela traz.
Decisões patrimoniais bem tomadas raramente são as que se improvisam em dezembro.
Se quiser entender a situação da sua empresa ou da sua família, estamos à disposição para uma conversa.
WhatsApp (12) 98111.1413
D’Addea Consultoria
Legado não se improvisa.
Rua das Arraias, 50, Sala 906 · Parque Residencial Aquarius · São José dos Campos/SP
Esta comunicação tem caráter informativo, reflete o andamento do julgamento (RE 1.495.108, Tema 1348 do STF) e a legislação em 30 de setembro de 2026, e não substitui a análise do caso concreto. O resultado final, a redação da tese e eventual modulação de efeitos dependem da proclamação pelo Supremo Tribunal Federal.